9. Bydlení Financování bydlení •Bydlení je základní lidskou potřebou. Zároveň jde o několika milionovou položku. Z toho důvodu si lidé automaticky spojují bydlení s úvěrem. •Financování bydlení = vezmu si úvěr a SPLATÍM ho. •Lze pořídit bydlení bez dluhů? Úvěr na bydlení by neměl být chápán jako samozřejmost. Jeho významem je pouze dofinancovat prostředky, které jste si nestihli vytvořit sami – finanční gramotnost. •Vstup do úvěru ideálně s 50% vlastních prostředků. Min. 20%. •Vlastní zdroje vs. cizí zdroje. Co je lepší? • •Myšlenka na vlastní bydlení nebývá spontánní reakcí, mohu se připravovat s předstihem. •Veliký význam mají vlastní prostředky. •Buďto si můžete s relativně malou částkou teď vytvořit alespoň část peněz na bydlení v budoucnu nebo velkou částku později platit bance. •Jak dlouho chcete pracovat pro banku? •Získáním úvěru teprve začíná ta nejdůležitější etapa-splácení. •Úvěr na bydlení bývá zásahem do hospodaření domácnosti na dalších 20, 30let. •Co se během této doby děje s vaším příjmem? •V jaké fázi života zpravidla jste, když splatíte úvěr na bydlení? •Náklady na bydlení by neměly přesahovat 40% výdajů – splátky úvěru, provoz… •Kdy začít řešit peníze na bydlení? • • • •ÚVĚRY Pojmy •Movitý majetek •Nemovitý majetek •Zástava •Úrok •Úmor •Anuita •Fixace úrokové sazby •Refinancování • Novela zákona •Od 1. prosince 2016 došlo k významným změnám v legislativě v oblasti úvěrů. V platnost vešel nový Zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru. Tento zákon se vztahuje jen smlouvy uzavřené po tomto datu. Na smlouvy uvařené před 1. prosincem 2016 se začne nový zákon vztahovat v dalším období fixace úrokové sazby. •Pojem spotřebitelský úvěr nabyl zcela nového významu. Zákon definuje spotřebitelský úvěr jako peněžitou zápůjčku, úvěr nebo obdobnou finanční službu poskytovanou nebo zprostředkovanou spotřebiteli. • Klasifikace úvěrů Předčasné splacení spotřebitelského úvěru ·spotřebitelský úvěr jiný než na bydlení lze zcela nebo zčásti splatit kdykoliv po dobu jeho trvání. Věřitel nesmí požadovat náhradu nákladů za předčasné splacení, pokud byla splátka provedena: ov rámci plnění z pojištění určeného k zajištění úvěru, ou spotřebitelského úvěru, který vznikl formou možnosti přečerpání (př. kontokorent), ov období, po které není stanovena pevná úroková sazba (sazba je plovoucí), • ·spotřebitelský úvěr na bydlení: odo 3 měsíců po oznámení nové úrokové sazby na konci fixačního období, ov důsledku úmrtí, dlouhodobé nemoci nebo invalidity spotřebitele, nebo jeho manžela/partnera, pokud to vede k výraznému snížení schopnosti úvěr splácet, odo výše 25 % z celkové výše úvěru během 1 měsíce před výročím smlouvy (1x ročně je možné splatit ¼ úvěru). Úvěrové bankovní produkty •Kontokorentní úvěr •Směnky •Finanční a operativní leasing •Hypoteční úvěr • Kontokorentní úvěry •Kontokorentní úvěry jsou krátkodobé peněžní úvěry. •Banka je poskytuje v pohyblivé výši na kontokorentním účtu klienta. Na kontokorentním účtu jsou vedeny prostředky klienta v kombinaci s možným úvěrovým limitem. •Banka přezkoumává úvěrovou způsobilost a oznamuje výši úvěrového rámce. •Každý úvěr tohoto typu musí být alespoň jednou ročně splacen. •Charakteristické pro kontokorentní úvěry bývá poměrně vysoké úročení a také značně vysoký sankční úrok v případě překročení úvěrového rámce. • Směnky •Jedná se o závazek výstavce směnky, že zaplatí majiteli ve stanoveném termínu stanovenou směnečnou částku. •Směnka, která v okamžiku emise dočasně postrádá některé náležitosti se nazývá blanko směnka. Zpravidla to bývá směnečná suma a datum splatnosti. Je tedy neúplná a její neúplnost nesmí být náhodná, ale záměrná. Dlužník vstupuje do závazku, o jehož podmínkách nemá úplné informace, což může být nebezpečné. •Běžné jako zástava u podnikatelských úvěrů. • Finanční a operativní leasing •Finanční leasing představuje specifický finančně úvěrový produkt, který svým charakterem nahrazuje nájemci určitého předmětu úvěr. •Jde o zprostředkovaný vztah mezi výrobcem a nájemcem, kde leasingová společnost je v pozici prostředníka. •Leasingová společnost nejprve vyplatí kupní cenu výrobci a sama se pak sává vlastníkem a pronajímatelem předmětu. •Nájemce platí dohodnuté splátky a následně na konci platnosti leasingové smlouvy odkoupí příslušný předmět za zůstatkovou cenu. •Operativní leasing probíhá tak, že leasingová společnost předá předmět do užívání nájemci, ten platí dohodnuté nájemné a po skončení pronájmu věc vrací pronajímateli zpět. Nejedná se však v pravém slova smyslu o úvěrový obchod. • • •Hypoteční úvěr Spotřebitelský úvěr na bydlení (hypoteční úvěr) •Jde o dlouhodobý účelový úvěr, kde je vždy ze strany banky vyžadována zástava nemovitosti. • •BONITA •ZAJIŠTĚNÍ •ÚČEL Co ovlivňuje bonitu Zajištění •Zajištěním je vždy zástava nemovitosti, přičemž se nemusí jednat o nemovitost pořizovanou. •Hodnotu této zástavy určuje odhadce banky. Banka tedy bere v úvahu tzv. odhadní cenu nemovitosti. Je potřeba počítat s tím, že cena stanovená odhadcem může být odlišná (nižší) od ceny tržní, což může mít významný vliv na úrokovou sazbu. •Banka dále vyžaduje pojištění zastavované nemovitosti. •Druhy zástavy: oZástavní právo k nemovitosti oRučitel oŽivotní pojištění oBankovní záruky Účel - bydlení •Účelem hypotečního úvěru musí být vždy financování bydlení. Hypoteční úvěr může být poskytnut na: ·nabytí (koupě), ·Vypořádání (např. při rozvodu) nebo zachování práv k nemovitosti, dědických a jiných majetkových nároků, ·výstavbu nemovitosti, ·koupě práva stavby ·splacení úvěru poskytnutého na bydlení (refinancování), ·převod družstevního podílu v bytovém družstvu, ·změnu stavby podle stavebního zákona (např. rekonstrukce, stavební úpravy). • • (U43) Úrok a úmor LTV (loan to value) •Vyjadřuje poměr mezi výší úvěru a hodnotou zástavy. •Např. výše úvěr je 800 000Kč a hodnota zástavy je 1 000 000Kč. LTV je tedy 80 %, tzn. že úvěr tvoří 80% hodnoty zástavy. • •LTV má zásadní vliv na výši úrokové sazby. Čím vyšší je LTV, tím vyšší je úroková sazba z úvěru, požadavky na bonitu, úvěrový rámec. • RPSN •RPSN = roční procentní sazba nákladů •RPSN vyjadřuje celkové náklady, které je klient povinen zaplatit věřiteli za poskytnutý úvěr za období jednoho roku (do nákladů musí být zahrnuty jak úroky, tak poplatky a jiné související náklady, které klient musí zaplatit navíc, tedy kromě splátky samotné jistiny, která do RPSN započítána není). •Povinnost uvádět RPSN je stanovena zákonem, stejně tak jako pravidla pro její výpočet. Pro klienta je to jeden z nejdůležitějších údajů, který by měl u úvěru jakéhokoli úvěru znát. RPSN dává nejlepší obrázek o tom, jaká bude cena úvěru pro klienta za jeden rok a klient si tak může nejlépe porovnat nabídky jednotlivých poskytovatelů. •RPSN musí být uvedena alespoň stejně zřetelně jako jakákoli informace o zápůjční úrokové sazbě. • • • •Stavební spoření 27 Možnosti stavebního spoření •Spoření •Úvěr/Meziúvěr (překlenovací úvěr) Spoření •Garance úrokové sazby po dobu min. 6 let. •Státní podpora 10% z vkladu, max. 2000Kč/rok •6 let aktivní smlouva •Poplatek za ukončení smlouvy před vázací lhůtou 6 let. •Pojištění vkladů v rámci Garančního fondu. •Neúčelovost. • Úvěr ze stavebního spoření •Je to účelový úvěr na financování bydlení. Poskytnutí úvěru ze stavebního spoření je možné, v případě, že smlouva o stavebním spoření splňuje tři základní podmínky: 1.Délka trvání smlouvy o stavebním spoření – smlouva musí být aktivní po dobu 2 let. 2.Naspoření určité výše prostředků –zpravidla to bývá 40 % 3.Hodnotící číslo – každá stavební spořitelna určuje ve smluvních podmínkách, jak vysoké toto číslo musí být pro přidělení úvěru. Na to, jak rychle účastník tohoto čísla dosáhne, má vliv výše, ale i pravidelnost vkladů. • •Všechny tyto podmínky musí být splněny současně. V tomto okamžiku stavební spořitelna informuje klienta, že dosáhl tzv. přidělení cílové částky. Prakticky to znamená, že klient má možnost, nikoliv povinnost, vzít si úvěr ze stavebního spoření. •Stavební spořitelny zkoumají bonitu klienta a účel, na který budou získané prostředky použity. •Na rozdíl od hypotečního úvěru do jisté výše úvěru nevyžadují zástavu. V tomto případě není jako zástava vyžadována výhradně nemovitost. Může jí být např. ručitel nebo zástavní právo k pohledávce klienta na účtu stavebního spoření. •Úroková sazba z úvěru ze stavebního spoření je pevně stanovena ve smlouvě a platí po celou dobu trvání smlouvy. • Překlenovací úvěr (meziúvěr) •Pokud výše zmíněné podmínky nejsou splněny a klient by chtěl žádat o úvěr, stavební spořitelna mu může poskytnout tzv. překlenovací úvěr ze stavebního spoření, též označovaný jako meziúvěr. •Podmínky překlenovacího úvěru nebývají natolik flexibilní jako u „řádného“ úvěru zejména pokud jde o mimořádné splátky. Dnes už některé stavební spořitelny umožňují fixaci úrokové sazby, podobně jako u hypoték. •Anuitní splátka překlenovacího úvěru se sestává ze dvou složek: ·splátka překlenovacího úvěru jako takového a ·povinné dospořování – tato částka se na účtu stavebního spoření ukládá a dále zhodnocuje, a to až do okamžiku přidělení cílové částky (splnění podmínek) • • Co ovlivňuje úrokovou sazbu? •LTV •Doplňkové služby – účet v bance, pojištění nemovitosti, pojištění schopnosti splácet, životní pojištění … •Výše úvěru •Druh úvěru – americká hypotéka, předhypoteční úvěr… •Bonita •Délka fixace •Odhadní cena •Individuální, obchodní slevy • Co ovlivňuje výši splátky? •Úroková sazba •Délka úvěru •Výše úvěru • Jak splatit úvěr •Rezerva •Komunikace •Mimořádné splátky • •Děkuji za pozornost.