Zadluženost 1 Koupě nemovitosti pomocí hypotečního úvěru •Díky nízkým úrokovým sazbám a dlouhé době splatnosti hypotéky může být hypotéční splátka celkem nízká a může být nižší něž nájemné, které dnes platíme majiteli bytu. •Ale splátka hypotéky není jediný výdaj. •Je nutné počítat ještě s pojištěním nemovitosti, pojištěním úvěru, výdaji na amortizaci. •Pokud jsou celkové výdaje spojené s vlastnictvím bytu vyšší než placené nájemné tak není hypotéka v takovém případě dobrým dluhem. • •Je nutné zvážit, jaká rizika zadlužení přinese. 2 •???Lze označit pořízení vlastního bydlení za investici??? •Srovnejte výhody a nevýhody nájmu a vlastního bydlení. • 3 Výhody a nevýhody nájmu a vlastního bydlení 4 5 Porovnání nájemného a splátky •Výše nájmu roste v čase spolu s inflací (viz graf) a je nikdy nekončící výdaj. •Splátka hypotéčního úvěru je po 15 letech vyšší než placené nájemné. •Protože se ale jedná o anuitní splácení, částka v čase neroste. Reálně je tedy stále nižší. •Po splacení úvěru je splátka nulová. •Zejména v prvních letech splácení hypotéky je splátka tvořena převážně úroky. Tuto část splátky lze odečíst od základu daně a tak dosáhnout úspory na daních z příjmů (není zohledněno v grafu). •Splátka úvěru není jediným výdajem spojeným s využitím hypotéčního úvěru (pojištění nemovitosti a schopnosti úvěr splácet). •Nájem často používají mladí lidé, kteří nejsou usazeni a nechtějí se vázat k jednomu místu. –Např. po dostudování vysoké školy 2 roky pracují, pak odjedou na rok do zahraničí a po návratu pracují v jiném městě. Zde je nájem pochopitelný. •U klientů, kteří pracují a vydělávají, kteří chtějí bydlet na jednom místě, je většinou vhodnější si pořídit vlastní bydlení. 6 Výnosnost investice do nemovitosti •Jak se mění výnosnost investice v závislosti na způsobu financování? •Je výhodnější kupovat nemovitost v hotovosti, či použít hypotéční úvěr? • •Modelový příklad: •Cena bytu 800 000 Kč, čisté nájemné 6 000 Kč měsíčně. –U nemovitostí nelze počítat se stálým obsazením a tedy stálým pasivním příjmem. –Reálná obsazenost je 10,5 měsíce. –Pojištění nemovitosti stojí ročně na částku 800 000 Kč cca 2 400 Kč. 7 Koupě bytu v hotovosti 8 9 •Celkovým nákladem není jen zaplacený úrok, ale i část jistiny. •Při splatnosti 30 let, úrokové sazbě 5 % p.a. a výši úvěru 700 000 Kč činí výše anuitní splátky 3 758 Kč. •Celkové roční náklady činí 45 096 Kč. Čisté roční nájemné zůstává stejné, tedy 63 000 Kč. • • % p.a.= (63 000 – 45 096 – 2 400) / (800 000 – 700 000) • % p.a.= 15,5 % • •Pozn. Pro zjednodušení není počítáno s navyšováním nájmu o výši inflace (což je velmi pravděpodobné). •V tomto případě by byl výnos ještě vyšší (splátka úvěru je stále ve stejné výši a čisté nájemné se zvyšuje). 10 •=> • •Použitím dobrého dluhu dosahujeme vyššího výnosu, než v případě koupě bytu v hotovosti. • •Využívání finanční páky pomáhá dosáhnout finanční nezávislosti. • •Investice do nemovitostí má svá rizika! • 11 Délka splatnosti hypotečního úvěru – – –???Je výhodnější kratší hypotéka??? –???Co lze získat delší splatností??? 12 Př. Investice do vlastního bydlení (1) •Cena nemovitosti 1 mil. Kč, hypotéční úvěr ve výši 1 mil. Kč (100% hypotéka), úroková sazba 4 % p.a. (po využití daňových odpočtů ze zaplacených úroků). Porovnejte finanční dopad splatnosti hypotéčního úvěru 20 a 30 let. •Platí, že celkově je zaplaceno na úrocích více při použití delší splatnosti. Při použití delší hypotéky je nižší anuita. Rozdíl lze tedy investovat. Při investičním horizontu 30 let lze kalkulovat s výnosem 7 % p.a. (mix akciových a dluhopisových OPF). 13 14 – – –Situace za 20 let: Př. Investice do vlastního bydlení (2) •=> •Po dvaceti letech je možné třicetiletou hypotéku předčasně splatit z naspořených peněz. •Po případném splacení hypotéky zbývá částka 198 795 Kč. •Současná hodnota těchto finančních prostředků při předpokládané míře inflace 2 % p.a. je 133 783 Kč. • •Využitím delší doby splatnosti lze získat nižší splátku hypotéčního úvěru a tím možnost investovat ušetřené finanční prostředky výnosněji, něž je úroková sazba dluhu. •Neméně podstatnou výhodou je nižší zatížení cash flow. 15 Př. Investice do vlastního bydlení (3) •M Ě J T E S E H E Z K Y •J 16